建物に複数の相続人が居住し、互いにその建物の単独取得を希望している場合の分割方法

設例
遺産は、2階建ての建物。1階は店舗で相続人Aが、永年、そこで店舗を営み生計を立てている。2階は、相続人Bが永年そこに住み、近所の人とも親しく交際している。
互いに、本件建物の単独相続を主張し譲らない。
どのような分割をすべきか。

遺産分割では、誰が何を取得するかは、相続人の希望を最優先します。仮に、希望が競合した場合は、原則として、その相続人と遺産の近さから判断します。もし設例で、Bのみがその建物を占有して居住し、Aが別の場所で商売をしていたら、いくらAが、相続して、そこで商売したいと主張しても、原則として、無理でしょう。(Bがそこをゴミ屋敷同然にして近所からクレームが来ている等の特別の事情があれば別ですが。)
しかし、本件では、AもBも、遺産への近さから言えば、等距離です。こういう場合、どのように分割すればいいでしょう。

入札方式
調停段階で、結構、利用されるのが入札方式です。AとBにその不動産を評価させ、より高額な評価したほうに、落札させるというものです。たとえば、相続人Aは、本件家屋に1000万円の値段をつけ、相続人Bは、1500万円の値段をつけたばあい、Bが、その不動産を相続するというものです。
この場合、次の順で進行します。
1,まず当事者の同意を得ます。同意を得たら、中間調書に記載します。
多くの相続人は、この方式に反対しませんが、たまに感情的に猛反発する相続人がいます。「こんなバカな提案をする調停委員は、調停委員として失格だ、調停委員を代えろ」と騒ぎだした代理人にでくわしたことがあります。
2,次に、以下の点に同意し、中間調書に記載します。
① 最低価格は、合意し、あるいは鑑定した不動産の評価額とする。
② 次回期日までに入札価格を決め、次回期日に紙に書いて持参する。
③ 次回期日当日、調停委員会が、双方から書類を受け取り、開札する。
④ 結果には、従う。
3、当日、代理人から金額を記載した書面を受け取り、調停委員会が双方の金額を確認して、取得者を決める。
この場合、合意した遺産の金額が変更されることになります。事前に、この不動産は1000万円という合意や鑑定書があっても、例えば落札価格が1500万円ならば、その不動産は1500万円の評価に変更されたことになります。そこで、総遺産の評価額が例えば3000万円だったのが3500万円になり、当然、具体的相続分の計算も異なることになります。

区分所有方式
入札方式を反対されたときは、建物を区分所有とし、1階を相続人A、2階を相続人Bとする方法もあります。ただし、区分所有法1条によれば、建物を区分所有とするためには以下の要件を満たす必要があります。
① 一棟の建物の部分であること
② 構造上の独立性があること(障壁及び階層等によって、他の部分と遮断されていること)
③ 利用上の独立性があること(独立した出入り口を有し、直接外部に通じている必要がある)
もし、当該建物が、構造上・利用上の独立性がないときは、独立性を確保できるよう改装工事をする必要があります。
ただ、建物を区分所有とする方式は、現実には、ほとんど利用されません。というのは、その後の管理の問題があるからです。遺産分割で激しく争った当事者が、今後、協力して管理できるかというと、それは難しいと思います。
ましてや改装工事までしてとなると、その方法や費用の負担をめぐって争うことになり、遺産分割が長期化します。

共有方式・利用契約方式
最終的に相続人の共有とする方法は、遺産共有を通常共有に変化させただけで、意味がありません。しかし、入札方式もダメ、区分所有もだめとなると、とりあえずは共有方式にして、互いに利用契約を結ぶという方法があります。
もっとも、本件では、Aにとっては、この建物の取得が死活問題である以上、審判移行したら、おそらく、Aの取得という結論が予想されます。そういう結論をふまえて、建物はAに取得させ、そのかわり、BとAで利用契約を締結するという分割も検討していいでしょう。

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(追記)
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、下記の本を出版しました。

[専門家向け書籍]
[相続法]
1、「弁護士のための遺産相続実務のポイント」
日本加除出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.kajo.co.jp/book/40761000001.html
弁護士会館ブックセンターで、4か月連続ベストテン入りした書籍です。
遺産相続を多く扱う弁護士なら、たいていは所持しています。

2、「法律家のための遺言・遺留分実務のポイント(遺留分侵害額請求・遺言書作成・遺言能力・信託の活用・事業承継)」
日本加除出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.kajo.co.jp/c/book/05/0501/40858000001

(注 1,2併せて遺産相続の全分野をカバーしています)
1,2併せて7500部。

[家族法]
3、「心の問題と家族の法律相談」
日本加除出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
医事監修 精神科医(酒田素子)
http://www.kajo.co.jp/book/40702000001.html
精神科医である酒田素子先生にも参加していただきました。DV、モラハラ、ストーカー、児童虐待問題はもちろん、難航する面会交流等の背後には精神医学的な問題が潜んでいる場合が少なくありません。パーソナリティ障害等の医学的観点を加えた視点から原因を分析し、その対策を検討したものです。
DV、モラハラ、ストーカー、児童虐待問題等に関する法律書はたくさん出版されていますが、精神医学的観点から切り込んだ書籍は、ほかにはないと思います。

[親族法]
4、「個別事情にみる 離婚給付の増額・減額 主張・立証のポイント」
新日本法規出版株式会社
編著/森法律事務所 森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/item/5100136

何を主張し、どういう証拠を提出すればよいかについての弊所の蓄積されたノウハウを公開
東京地裁の本屋で発売一週間で完売し、Amazon民法・民事法 の 売れ筋ランキング1位にもなった書籍です。

5、Q&A 養育費・婚姻費用の事後対応-支払確保と事情変更
新日本法規出版株式会社
編著/森法律事務所 森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/item/5100177
養育費・婚姻費用が決められた後の問題を扱った書籍です。

6、「子の利益」だけでは解決できない 親権・監護権・面会交流事例集
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/item/5100053
弊所が現実に取り扱った事例から、親権・監護権の考慮要素を抽出し
それを実践的に解説しています。

7、「2分の1ルールだけでは解決できない 財産分与額算定・処理事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/item/50984
ベストセラー・ロングセラーの書籍で、「弁護士のための遺産相続実務のポイント」に次ぐ販売数です。

8、「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著/森公任(弁護士)、森元みのり(弁護士)
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/item/50910
どの法律事務所にも、一冊は置いてあります。

[一般向け書籍]
1.夫婦親子関係
(1)妻六法  森 公任・森元みのり
https://www.fusosha.co.jp/books/detail/9784594090418
扶桑社 1760円(本体1600円+税)

(2)「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」(改訂版)
共同著編者 森 公任・森元 みのり
https://www.seitosha.co.jp/book/isbn-9784791630448.html
西東社  定価1,404円(本体1,300円+消費税)

(3)「イラストと図解でよくわかる! 前向き離婚の教科書」
森元 みのり
http://www.nihonbungeisha.co.jp/books/pages/ISBN978-4-537-21499-4.html
日本文芸社  定価1,404円(本体1,300円+消費税)

(4)「財産分与から慰謝料・養育費・調停・訴訟まで 最新離婚の法律相談と手続き 実践マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048537/
森 公任・森元 みのり 共同監修
財産開示手続きなどの民事執行法改正(2020年4月施行)や2019年12月公表の「養育費・婚姻費用算定表」改定に対応。 財産分与、慰謝料、年金分割、養育費や親権の問題、興信所利用の注意点まで網羅。
三修社 定価: 1,980円 (本体:1,800円+税)

2.遺産相続関係
(1)「図解で早わかり 改正対応!相続・贈与のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048025/
森 公任・森元 みのり 共同監修
相続法改正に対応した遺産相続の書籍です。
三修社 定価: 1,944円 (本体:1,800円+税)

(2)「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
三修社  定価1,944円(本体1,800円+消費税)

(3)「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
三修社  定価1,944円(本体1,800円+消費税)

(4)「 図解で早わかり 改正対応! 最新 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
三修社  定価1,944円(本体1,800円+消費税)

[専門家向けDVD・動画](講師は、いずれも、森・森元です)
1,療養看護型特別寄与 徹底研究
特別寄与認定現場の実情を教え、どういう場合に、どの程度認められるかを解説しました。
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配信元 弁護士ドットコム(株)
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相続事件がやりやすくなる「所有者不明不動産の扱い」
絶対押さえておくべきポイント
https://academia-movie.bengo4.com/contents/1025
配信元 弁護士ドットコム(株)
3,「分かっているつもりが怖い 遺言・遺留分・民事信託の実務注意点
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4,「離婚調停・訴訟を有利に進める! DV加害者側の攻撃を受け流す対策」
森元みのり
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発行元(株)レガシイ
5、〜結論を左右する〜「遺言文言の解釈」判例徹底検証
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6、「裁判実務徹底解説!古くて新しい論点「遺言能力」
https://academia-movie.bengo4.com/contents/1018?top_slider
配信元 弁護士ドットコム(株)
7、「他の先生の一歩先行く 遺言書48文例+新常識 全2巻」
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/4771
発行元(株)レガシイ
8、「スキーム選択と遺留分対策のツボを押さえる 相続・贈与による事業承継のポイント」
https://academia-movie.bengo4.com/contents/933
配信元 弁護士ドットコム(株)
9、「相談力」「解決力」に差をつける!相続事件実務の真髄
森元みのり
https://academia-movie.bengo4.com/set/364
配信元 弁護士ドットコム(株) 
10、改正相続法の盲点 実務が大きく変わる「遺留分」の扱い
https://academia-movie.bengo4.com/contents/956
配信元 弁護士ドットコム(株) 
11、離婚財産分与のノウハウ
森元みのり
https://academia-movie.bengo4.com/set/435?top_slider
配信元 弁護士ドットコム(株) 
12、「改正民事執行法・新算定基準対応勘所をつかんでスムーズな事件処理!婚費・養育費回収実務のポイント」
森元みのり
https://academia-movie.bengo4.com/contents/934
配信元 弁護士ドットコム(株)
13、「難解な使途不明金問題をすっきり解決 調停・訴訟対応マニュアル」
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/4252
発行元(株)レガシイ
14、「知らないと怖い! 遺産分割調停・審判・訴訟 90の実務注意点」
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発行元(株)レガシイ
15、「改正相続法の論点 新たな紛争解決のための弁護活動指針」 全3巻
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3894
発行元(株)レガシイ
16、「駆け引きに使える! 遺産分割実務と税務の相違点の理解 3巻セット」
https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/4099
発行元(株)レガシイ
17、「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」DVD
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https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/2390
発行元(株)レガシイ
18、「一見すると実現困難な離婚相談の解決策」DVD
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https://www.legacy-cloud.net/ordinary_products/3055
発行元(株)レガシイ



[そのほかの書籍]
1.倒産法関係
(1)倒産法全体をコンパクトにまとめてあり、全体像を把握するのに便利です。是非、ご購入ください。
「 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
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(2)破産、民事再生などの法的整理のしくみから私的整理、解散・清算の法律と手続きまで、急増する倒産制度の基本を平易に解説。倒産防止のための助成金や最新の給付金などのサポート制度もフォロー
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森公任 ・ 森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048506/
三修社  定価1,980円 (本体 1,800円+税)

2、不動産法関係
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「重要事項&用語 図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
三修社  定価1,944円(本体1,800円+消費税)

(2)「図解で早わかり 最新版 借地借家法」
森公任 監修
三修社  定価1,944円(本体1,800円+消費税)

(3)「最新 建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法 (すぐに役立つ)」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
森公任 ・ 森元みのり 監修
定価: 1,980円 (本体:1,800円+税)

(4)すぐに役立つ 入門図解 最新マンション管理の法律と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048698/
森公任 ・ 森元みのり 監修
定価: 1,980円 (本体:1,800円+税)

3、民事一般
(1)改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社

(2)「 重要事項&用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社

(3)「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社

(4)「図解で早わかり 最新インターネットの法律とトラブル対策」
森公任・森元みのり監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048841/
三修社

4、企業法務関係
(1)「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
森公任 ・森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
三修社

(2)図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
森公任 ・森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
三修社

(3)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
三修社

(4)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応! 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/

(5)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解で早わかり 改正法対応! 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/

(6)森公任 ・森元みのり 共同監修
「図解で早わかり  改正対応! 株主総会のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/

(7)森公任 ・森元みのり 共同監修
「契約知識から下請法まで 最新 請負・業務委託・副業をめぐる法律と実務書式 (事業者必携)」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048636/

(8)森公任 ・森元みのり 共同監修
すぐに役立つ 泣き寝入り無用!職場のトラブルをめぐる法律問題と実践解決書式
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048711/

5、知財関係
(1)「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
森公任 ・森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
三修社
(2)「図解とQ&Aでわかる著作権の法律問題とトラブル解決法」
森公任 ・森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048780/
三修社

6,労働関係
「職場のトラブルをめぐる法律問題と実践解決書式」を出版
森公任 ・森元みのり 共同監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048711/


法律書以外
(1)のらねこ物語 (写真集)
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
(2)ぬくぬく(DVD)
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたDVDで、代表が美術担当と紹介され,且つ代表の猫写真が使用されています。